CBRE朱幸兒 2023年不動產「16個字」解釋一切
2022-12-01
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】2022年以來國際通膨壓力未解，全球主要經濟體加快升息步調，以平抑物價漲勢，並陸續下修2022、2023兩年經濟成長預測…2023將會是怎樣的一年？CBRE世邦魏理仕台灣2022年11月30日舉辦媒體茶敘，分享世邦魏理仕台灣研究部統計2022年至11月25日的台灣大型不動產投資市場數據，由數據中可觀察到「全台大型不動產投資市場已開始降溫，而工業地產市場在自用型買方的支撐下，交易活動相對穩定」，惟隨著全球景氣放緩，短期內台灣廠商可能持續調整資本支出，甚或延後擴廠計畫，預測「未來數季工業地產交易將趨於緩和，工業地價上漲力道偏弱。」至於2023年房地產市場表現，世邦魏理仕台灣分公司董事總經理朱幸兒用16個字說明：「十面埋伏、步步為營、人棄我取、人取我與」。
整體投資市場已自高峰下滑，工業地產交易相對穩定
據世邦魏理仕研究部統計，截至11月25日，2022年以來全台大型商用不動產投資金額為新台幣1,175億元，較2021年同期減少7％，惟仍名列有紀錄以來次高，主要受益於多家壽險業者出手購置辦公大樓墊高總金額。同期間全台土地交易額共計新台幣1,836億，年減38％，其中土地市場最大買方──國內建商的購地金額約新台幣1,130億元，僅達2021年同期一半水準，顯見建商獵地態度轉為謹慎。
另一方面，全台工業土地成交額共新台幣807億元，年成長17％，能在市場氛圍轉變之際逆勢成長，主要有賴於中央及地方政府釋出多筆遍布北中南工業區、規模達5千坪以上的大面積土地。世邦魏理仕台灣資本市場部主管林敬超分析買家類型，67％的工業地交易額為自用型買方所貢獻，其中不乏傳產與電子業者為長遠營運作打算，及早購入屬意區位之土地。
而廠房及倉儲市場總成交額約新台幣125億，無論交易金額或件數皆較2021去年同期驟減逾5成。觀察買方身分，2021年於廠房交易市場中佔領先地位的半導體業者，其投資金額佔比自32％下滑至2022年的4％，或可反映半導體產業擴廠高峰已過的情況。廠辦市場方面，成交額達新台幣340億元，僅較2021年小幅減少9％，主要係壽險公司積極購入投資用不動產。
收益型產品獲保險業青睞，部分建商看好工業地產開發
世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示，2022年以來保險業者共投入新台幣逾196億元於工業地產市場，創下歷來單年最高投資金額。以成交案例來看，包含富邦人壽購入新竹工業區土地，中國人壽與台灣人壽分別買下內科與青埔整棟廠辦大樓，以及南山人壽買進台中工業區廠房，這些投資案的共通點便是建物已有知名企業承租，或已取得潛在租戶的承租意向書，因此能以未來長期穩定租金收入獲得保險業者青睞。
土地市場上，2022年以來建商共斥資新台幣219億購買工業土地，年增率達36％，不同於購買住宅土地所抱持的保守態度。著眼於未來工業地產需求，建商購入工業土地主要是計畫在台北及新北兩大成熟市場興建廠辦大樓，此外例如怡華實業持續深耕台南，斥資新台幣約24億買下兩筆工業用地，計畫作工業廠房經營或開發。
桃園航空城標售寫佳績，西部主要工業區地價齊揚
統計2022年以來各縣市工業土地交易金額，前五大市場依序為桃園、新北、彰化、台北與高雄，其中桃園市及彰化縣皆創2003年有紀錄以來最高水準。在航空城標售案的挹注下，2022年桃園工業土地成交額突破新台幣290億元；位於航空城計畫範圍外的區域亦持續有土地成交案例，如統一企業3月以新台幣10.3億購入楊梅區逾七千坪土地，預計作為集團物流園區及供生產製造使用。
世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學分析台灣各工業區地價，北部工業區上半年平均價格較2021年同期增加4.6％，儘管區內數個工業區價格已達高點，包括林口工四、新竹湖口等工業區地價仍展現成長力道。與此同時，中南部產業聚落厚植生產製造實力，穩定的進駐設廠需求持續推升區域價格，2022年上半年中部與南部工業區平均地價年漲幅皆逾6％。
台商回流是個假議題? 回來的企業都去哪了?
另一方面，近年來大家最關心的台商回流，究竟是不是假議題?不少台商認為「只要中國內需市場還在，就不會撤」，於此同時也有台商慢慢轉移重心、降低中國生產比例。據經濟部於8月底所作的「簡析回台投資對我經濟之效益」專題報告中指出，美中貿易戰、中國勞動成本上升，都讓企業重新評估全球布局策略；而回台投資業者的產值逐年攀升，2019至2021年平均年成長8.1％，優於整體製造業表現。政府自2019年起推動的「投資台灣三大方案」政策，至2022年11月25日已有1,283家業者通過審核，總投資金額突破1兆8千億，並延長實施至2024年。
而向來被視作高科技重鎮的新竹，自前一波中美貿易戰開始延燒、台商加速回台投資設廠時，新竹工業區和科學園區，就是最受台商青睞的區塊。竹科橫跨的新竹縣範圍，產業鏈完善，更有「AI智慧園區、台知園區(璞玉計畫)、竹科三期」三箭齊發的產業政策，至今仍是科技台商返台評估的熱點。近期世邦魏理仕台灣資本市場部承接、位於正新竹工業區內、正臨16米光復北路、逾1,550坪鋼骨廠房，及1,358坪丁種建築用地，就是備受關注的典型好標的－－既有廠房無須花時間建造，加上適用工業立體化方案，能容納未來廠房擴建、產能擴充的空間，對於期望能快速進入生產階段的廠商來說，是一大優點。
