隨著小家庭、單身族群不斷增加，小宅產品越來越受到市場關注。中信房屋研展室彙整實價登錄資料，統計近一年台北市各行政區25坪以下小宅產品房價漲幅，其中，中正區以11%的年增幅居冠，平均單價從每坪106.8萬元攀升至118.6萬元，其後分別是大安區（5.5%）、萬華區（5%）、士林區（4.1%）、松山區（2.7%）。對此，中信房屋研展室副理莊思敏指出，台北市房價高高在上，低總價小宅反而成為不少購屋民眾的替代選項，加上部分物件兼具學區、交通及成熟商圈等優勢，價格表現自然更有韌性。   莊思敏指出，中正、大安、松山毋庸置疑是台北市的核心精華區，房價更是長期處於天花板級別，對於有預算考量的購屋民眾來說，便會優先選擇小宅產品，透過縮小坪數來壓低總價，換取黃金門牌的入場券。至於士林、萬華近年則受惠於北士科、捷運萬大線等建設題材挹注，區域能見度持續提升，也同步帶動區域房市交易量能的走揚。   對於中正區小宅房價漲幅高居台北市之冠，中信房屋東門永康加盟店店長陳政燕表示，中正區行政、商業及教育資源集中，生活機能完善，自住需求穩定，區域房價表現本就有很強的支撐力道。尤其中正區的中正國中又是備受矚目的明星學區之一，學區條件與設籍需求也進一步推升了周邊小宅產品的市場熱度。以中正國中周邊的「中正香榭」、「中正模範生」等社區為例，儘管每坪成交單價高達150-170萬元，但由於套房產品的總價多落在1,900至2,000萬元左右，對學生家長來說仍然很有吸引力。   莊思敏表示，小宅雖然具有低總價、易入手等優勢，但購買前仍有一些眉角需要特別留意。首先是貸款問題，銀行給予套房產品的貸款成數及貸款條件通常不如一般住宅，購屋民眾可能需要準備較高比例的自備款。其次是格局與面積，小宅扣除公設比後，實際使用空間相對有限，建議購屋民眾要實地走訪，檢視採光、通風、收納及格局配置等條件，確認是否符合自身需求。再者，若購屋目的包含設籍或學區需求，務必要事前確認學區劃分及入學資格，避免因資訊落差影響後續入學規劃。

2026年適逢921大地震27周年。隨著台灣正式邁入超高齡社會，全台屋齡逾30年的老屋已突破550萬戶，「人老、屋也老」的雙老困境已成為許多家庭面對的嚴峻課題。雖然國內許多老舊房屋當年挺過了921大地震，但建築物的結構安全會隨著時間推移而漸次衰退，房子的價值也會跟著流失。 面對政府近年推動的「老宅延壽機能復新計畫」、「整建維護」及「都更危老重建」等多樣化政策工具，許多屋主常在「究竟該修繕整建，還是拆除重建」的十字路口猶豫不決。建築安全履歷協會理事長戴雲發指出，面對老屋重生的交叉路口，必須回歸「建築結構安全」作為最核心的決策依據，切莫因盲目修繕而忽略了潛在的結構風險。 破除「挺過921」安全迷思：當年北台灣僅承受震央十幾分之一地震力 許多民眾長年存有「我家房子當年挺過921大地震都沒事，耐震結構一定沒問題」的迷思，戴雲發理事長藉由客觀科學數據破除此觀念：921 震央（南投）最大地震力達 980gal，但當時雙北地區（受盆地效應影響約 70~~110gal）與桃園地區（約 55~~75gal）實際承受的地震力僅為震央的 1/12 到 1/16 左右。這些台北、桃園建築不是挺過921的地震力，而是僅承受921地震的1/12 到 1/16左右的地震力，若未來強震的震央就發生在北部鄰近斷層，雙北與桃園的建築將直接承受數倍於當年的地表加速度，風險勢必更高了。因此，評估老屋耐震絕不能以「過去撐過921大地震也沒倒」作為建築安全的依據。 對於六大危險建築類型「建議應加速拆除重建」 921大地震以前設計興建的舊建築，受限於早期耐震規範，結構體質普遍較弱。建築安全履歷協會理事長戴雲發強調，前提必須是建築結構安全無虞，若建築配置方正，則整建維護或老宅延壽確實是好選擇；但若房屋經評估屬於下列六大危險類型，強行進行外牆拉皮或修繕效益極低，無異於「幫危樓穿上新衣」，建議可以考慮往拆除重建的方向前進： 技師鑑定耐震能力不足：經專業評估建議拆除重建者。 改善不具效益：耐震補強評估費用已超過重建成本的二分之一者。 高風險地質區域：位於嚴重土壤液化區且無地下層之老舊建築。 嚴重海砂屋：氯離子含量過高造成鋼筋鏽蝕與混凝土剝落，屬於持續性結構破壞，無法僅靠表面裝修修復。 震後受損建築：經政府判定為紅單（主結構受損或地基不穩）或黃單（次結構受損、體質偏弱具內傷風險）之建物。 高風險結構配置：921大地震以前設計、梁柱配置系統類似維冠大樓之危險大樓。   ▌對海砂屋僅進行「外觀拉皮」或「內部裝潢」，如同「穿了新衣的危樓」，建議找專業結構相關技師來鑑定、檢驗，盡早拆除重建。 老宅延壽補助與多元重建模式雙軌並進 依都市更新條例，都市更新的處理方式本來就分成重建、整建、維護。重建是拆除原有建築物、重新建築；整建維護則是不拆屋，透過外牆拉皮、增設電梯、耐震補強等修繕與公共設施更新來改善建築物的居住安全與機能。近期內政部推動的「老宅延壽機能復新計畫」也是不拆屋修繕補助的專案，不用走都市更新程序，對象是屋齡30年以上、4至6樓的集合住宅及6樓以下透天住宅，補助項目包含結構安全性能評估、外牆立面、屋頂防水隔熱、公共管線更新、增設電梯、無障礙設施等，先申請室外、公共項目才能再申請室內專有空間的居家安全與管線修繕。 戴雲發理事長強調，民眾面對老屋該進行修繕整建還是拆除重建，建議須回歸「建築結構安全」作為最核心的決策依據，切莫因盲目修繕而忽略了潛在的結構風險。 居住安全不能等！老屋重生「三步驟」 台灣身處歐亞板塊與菲律賓海板塊交界，地震是無法避免的宿命，建築安全刻不容緩。面對老舊房屋的安全危機，建議社區與屋主可以透過以下三個步驟積極應對： 第一步：凝聚社區共識 — 與鄰居住戶共同討論社區共識。 第二步：啟動結構健檢 — 請專業技師進行房屋結構耐震評估，實事求是掌握房屋真實狀況。 第三步：諮詢專業廠商與政策工具 — 根據健檢結果與專業廠商諮詢，選擇最適合社區的延壽或重建方案。 台灣位在歐亞板塊與菲律賓海板塊交界，地震的發生是台灣的宿命，建築安全應視為首重，然而，房子是家人最重要的資產，主動了解結構狀況並積極採取行動，才能真正實現居住安全的保障。針對老屋重建後的全新建築，戴雲發理事長特別強調，建築耐震安全絕不能僅停留在書面法規的數值合規，關鍵更在於「工地現場施工品質的落實與實踐」。傳統鋼筋繁瑣的人工綁紮模式，容易受到工人素質與施工空間限制產生斷點與綁紮疏漏，建議採用系統化鋼筋工法施工，將結構鋼筋在工廠經由自動化機具一體化彎折加工成型，使柱核心形成高韌性的緊密圍束，從源頭解決人工綁紮的不確定性。同時，工程團隊應落實「施工品質透明化呈現」，重視過去埋在混凝土內部「看不見的安全品質」，才能確保一棟建築符合安全耐震的好宅。 ▌台灣位在歐亞板塊與菲律賓海板塊交界，地震的發生是台灣的宿命，建築安全應視為首重，建議有機會進行重建的民眾可以選擇耐震系統工法且落實施工品質透明化呈現，讓嚴謹的鋼筋施工細節眼見為憑，才能提供家人一份踏實的安心保障。

央行於今（17）日召開第三季理監事會議，會後宣布政策利率維持不變，寫下「連10凍」紀錄；同時在選擇性信用管制方面，決議將自然人第2戶購屋貸款成數上限由6成調升至7成。中信房屋研展室副理莊思敏表示，央行此次採取「利率按兵不動、信用管制微幅鬆綁」的政策組合，在兼顧經濟與金融穩定的同時，也釋出支持自住需求的訊號，有助於提振市場信心，為第四季房市氛圍帶來正向支撐。   針對利率「連10凍」，莊思敏指出，全球原油價格飆漲，再度點燃通膨威脅，美國聯準會（Fed）亦於今日宣布升息一碼，給全球利率與資金環境增添更多不確定性。在此情況下，央行並未跟進升息，主要是考量國內通膨尚屬可控，加上今年經濟成長表現優於預期，若貿然收緊貨幣環境，恐增加企業融資成本，對部分傳統產業及內需市場形成額外壓力。不過，在美國升息之後，台美利差、匯率走勢及通膨發展，仍需密切關注。   至於信用管制，莊思敏表示，隨著不動產貸款集中度及不動產放款比率逐步下降，選擇性信用管制已達到一定的降溫效果。此時將自然人第2戶購屋貸款最高成數上限由6成調升為7成，雖然幅度僅增加1成，但足以體現央行對自住客群釋出的善意，對於原先因自備款或資金條件而暫緩購屋的民眾而言，貸款條件放寬後，可能會重新評估購屋計劃，進而帶動部分潛在需求的釋出。另一方面，央行同步刪除購地貸款「切結於一定期間內動工興建」之規定，未來回歸由銀行依授信實務及個案條件審慎辦理，亦可增加建商在土地開發、工程安排及資金調度上的彈性，緩解建商的資金壓力。   展望後市，莊思敏表示，第四季本身就是傳統房市旺季，在信用管制微幅鬆綁下，結合通膨預期與股市熱絡帶來的財富效應，市場交易量能有望較第三季回升。經過這一波房市盤整，買方心態已由過去的盲目追價轉向理性選擇，買方會更加重視價格與物件條件。因此，預期第四季房市將呈現「溫和回溫」的格局，首購與自住需求仍是市場主力。

根據中信房屋2026年第三季宅調查顯示，針對下一季房價走勢，有28.1%的受訪者預期價格將上揚，較前一季的26.4%增加1.7個百分點，有64.1%認為房價將保持持平；同時，認為「兩年內適合購屋」的比例也由前一季的40.1%上升至本季的49.8%，增加9.7個百分點，顯見民眾對後市的態度正逐漸轉趨正向。對此，中信房屋研展室副理莊思敏指出，「看漲比例」與「進場時機」兩大關鍵指標雙雙回升，反映出在通膨預期與剛性需求的強勁支撐下，民眾的觀望情緒已有所緩解，市場信心穩定增溫。   央行第二季理監事會議將於本週四登場，房市信用管制措施是否將調整，無疑是近期市場關注的焦點。根據中信房屋宅調查，有17.0%受訪者認為信用管制應「全面鬆綁」，另有41.2%認為應「針對首購與自住需求適度放寬」，兩者合計達58.2%、近6成。莊思敏表示，隨著不動產貸款集中度與不動產放款比率逐漸下降，目前信用管制確實已浮現進一步放寬的空間，接下來若能針對真正有自住需求的族群提供更合理的貸款條件，將有助於讓先前受管制壓抑的剛性需求逐步釋放，為市場注入新的動能。   除信用管制外，利率政策也是本次央行理監事會議的另一看點。根據中信房屋宅調查，僅13.7%的民眾支持升息， 22.2%認為利率應維持現狀，31.4%認為應該降息，可見大部分民眾仍期待貨幣環境維持相對寬鬆，以減輕購屋及房貸支出的負擔。對此，莊思敏表示，對購屋族而言，利率變化與每月房貸支出息息相關，利率一旦走高，不僅會增加持有成本，也可能讓部分原本正在評估購屋的民眾選擇延後決策。尤其目前市場才剛出現較正面的變化，若貿然升息，恐使部分原本有意進場的買方重新採取觀望態度，進而延長市場築底的時間。   莊思敏表示，台灣經濟發展呈現兩極分化，科技產業一枝獨秀，反觀部分傳統產業，仍在面臨訂單、成本與資金等多重壓力。在此情況下，若進一步升息，勢必會加重企業的融資成本，尤其對資金調度能力相對有限的中小企業而言，負擔恐怕更為明顯。她認為，考量到國際政經局勢依然存在不確定性，央行短期內仍可能傾向維持現行利率水準，持續觀察整體經濟與物價走勢，再決定後續政策方向。畢竟貨幣政策牽一髮動全身，央行除了須兼顧抑制通膨與維持金融穩定外，也必須考量升息對企業營運、民間消費及不動產市場可能帶來的連鎖反應。  

房市買氣趨緩，餘屋賣壓持續堆高！依據內政部最新統計，全台待售新成屋宅數從2021年第4季的6萬9,721宅，一路攀升至2025年第4季的11萬2,501宅，5年增加4萬2,780宅，增幅高達61.4%，去化壓力明顯升高。在六都之中，桃園、高雄是賣壓增加幅度最明顯的兩大都會區，5年來待售新成屋數量皆呈現「翻倍」成長，桃園從9,820宅增至1萬9,856宅，增加1萬36宅、增幅102.2%；高雄從7,917宅增至1萬5,965宅，增加8,048宅、增幅101.7%。   中信房屋研展室副理莊思敏指出，桃園、高雄近幾年受惠於重大建設、科技題材以及產業發展，房市能見度持續提升，吸引不少建商進駐推案，區域供給量大增。然而隨著市場氛圍降溫，民眾觀望心態轉趨濃厚，建商推案速度與市場消化速度開始出現落差，再加上新成屋付款條件不如預售屋靈活，價格競爭力又不如中古屋親民，同時還須面對央行信用管制的嚴格限制，導致銷售難度大幅提升，去化壓力也隨之增加。   進一步觀察六都待售新成屋較多的前五大行政區，桃園市龜山區以4,275宅居冠；第二名為台中市北屯區4,049宅，第三名為桃園市中壢區3,577宅，第四名桃園區3,385宅，第五名則為新北市板橋區3,051宅。莊思敏表示，這些區域的共通點在於擁有大規模新興重劃區，例如龜山A7重劃區、北屯十四期重劃區、中壢青埔特區、桃園中路重劃區、小檜溪重劃區，以及板橋江子翠重劃區等等，這些區域在過去房市熱絡時，建商推案速度快、市場供給量也大，但如今買方縮手，在供過於求下，待售餘屋量自然持續累積。   至於待售新成屋暴增，房價是否會應聲下跌？對此，莊思敏表示，待售新成屋增加，確實會讓部分建商面臨不小的銷售壓力，也會增加市場議價空間，尤其是部分生活機能尚未到位、房價卻已明顯超漲的新興重劃區和蛋白區，若建商希望盡快去化、加速資金回籠，勢必要在價格上釋出更大彈性；反觀蛋黃區與成熟商圈，由於土地成本、營建成本及剛性需求仍在，房價也更有支撐力道，短期內應不致出現大幅鬆動。